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Averbações de Ajuizamento de Execução ou Existência de Ação

A averbação de ajuizamento de ação de execução está regulada no art. 526 da Consolidação Normativa do Estado do Rio de Janeiro, cujo teor é o seguinte:
Art. 536 - O exequente poderá apresentar certidão comprobatória de admissão da execução, nos termos do art. 828 do CPC, com identificação das partes o do valor da causa, para fins de averbação no Registro de Imóvel.
A averbação da existência de outro tipo de ação, prevista no art. 54, item IV, da Lei 13097/2015, poderá ser requerida mediante decisão judicial, para os efeitos do art. 792 do CPC.
 

Como fazer a retificação de área por via administrativa

A retificação de área de um imóvel é um procedimento que permite a correção de seu registro ou averbação quando se mostrarem omissos, imprecisos ou não exprimirem a verdade, o que somente poderia ser requerido pelo interessado por meio de procedimento judicial.

Com a edição da Lei 10.931, em 02 de agosto de 2004, ocorreu uma inovação sobre o tema, com as modificações dos artigos 212 e 213 da Lei 6.015/72, denominada Lei dos Registros Públicos, que permite a retificação pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, sem excluir eventual prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.

Esta alternativa representa uma medida concreta na direção de desafogar o Poder Judiciário, ao mesmo tempo em que delega aos registradores de imóveis atribuições até então da competência dos Juízes, sob o crivo do Ministério Público.

Um dispositivo inovador é aquele que permite ao Oficial do Registro promover a retificação não só a pedido do interessado, mas também de ofício, ou seja, por iniciativa própria, independente de solicitação neste sentido.

Esta hipótese poderá ocorrer nos casos descritos na lei, compreendendo omissão ou erro na transposição de elementos do documento; indicação ou atualização de algum dos confrontantes; alteração de denominação de logradouro público; indicação de rumos, ângulos ou inserção de coordenadas georreferenciadas, sem alteração das medidas perimetrais; alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático; reprodução de descrição de imóvel confrontante, que já tenha sido objeto de retificação; e inserção ou modificação de dados de qualificação pessoal das partes.

Além disso, todo proprietário de imóvel cuja área necessitar ser corrigida poderá se dirigir ao respectivo Cartório de Registro de Imóveis, apresentar seu requerimento de inserção ou alteração de medida perimetral, ainda que não resulte em alteração de área, devidamente acompanhado de planta e memorial descritivo.

Estes documentos devem ser elaborados por profissionais legalmente habilitados, com registro no respectivo CREA - Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, devidamente acompanhados da ART - Anotação de Responsabilidade Técnica, bem como ser assinados pelos confrontantes do imóvel, que oferecerão sua concordância com o pedido.

A retificação será averbada pelo oficial após verificar o atendimento ao art. 225 da Lei dos Registros Públicos, referente à indicação com precisão das características, confrontação e localização dos imóveis submetidos a registro.

Na hipótese da planta de retificação não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pessoalmente ou por via postal (A.R.), para se manifestar em 15 dias, presumindo-se sua concordância se não apresentar sua impugnação, sendo que eventual discordância posterior ao transcurso do prazo somente poderá ser discutida em juízo.

Na hipótese de impugnação, e os interessados não formalizarem transação amigável para solucioná-la, caberá ao registrador encaminhar o caso ao juiz competente, que decidirá imediatamente ou remeterá a questão a um processo judicial ordinário.

Finalmente, se forem verificados a qualquer tempo que os fatos constantes no memorial não são verdadeiros, os requerentes e o profissional que elaborou o memorial responderão pelos prejuízos, além do que, as nulidades do registro invalidam-no, independente de ação direta.

Consolidação Da Propriedade

Consolidação Da Propriedade em Nome Do Credor Fiduciário Ou Sua Venda
A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.
Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.
Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27 da Lei 9.514/97, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.

O fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária.

Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.
Decorrido o prazo quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão intervivos e, se for o caso, do laudêmio.

O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos a seguir.

Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão intervivos e, se for o caso, do laudêmio, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado o valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes.

No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

Para fins do segundo leilão, entende-se por:
a - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

b - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.
Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de dívidas, despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.
Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de entregar ao devedor a importância que sobejar. Nesta hipótese, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.
Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.
Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, público leilão para a alienação do imóvel, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.
A venda, pois, tem por objetivo apurar o valor do imóvel, de modo a restituir ao devedor o que exceder ao valor da dívida.
Pela consolidação da propriedade em nome do credor, ou pela venda em leilão, tem-se a resolução do contrato celebrado com o adquirente.

Contratos de Locação

O original do contrato deverá ser apresentado a registro, assinado pelas partes e testemunhas, com firmas reconhecidas.
Os arts. 517 e 519, Consolidação Normativa do Estado do Rio de Janeiro estipulam o seguinte:
Art. 517 - O contrato de locação, com cláusula expressa de vigência no caso de alienação do imóvel, será registrado na matrícula do imóvel e consignará o seu valor, a renda, o prazo, o tempo e o lugar do pagamento, além da pena convencional.
§ 1º - O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal se igual ou superior a 10 (dez) anos.
Art. 519 - Exigir-se-á alvará judicial para o registro de instrumento relativo a locação, com cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel locado, quando figurar como locador a massa falida, o concordatário, a herança vacante ou jacente, o curatelado ou menor sob tutela e o espólio, este salvo no caso de renovação de contrato que já contivesse essa cláusula.
§ 1º - Quando o locador se fizer representar por procurador, verificar-se-á se o instrumento de mandato o autoriza a contratar com a cláusula de vigência, no caso de alienação da coisa locada.
Não possuindo o contrato de locação a cláusula de vigência em caso de alienação, somente será possível a averbação especificamente para pleitear o direito de preferência à compra do imóvel, devendo o interessado realizar requerimento especificando tal objetivo.

1.a Quando será Registrado? (Art. 167-3-Lei dos Registros Públicos 6015/73)
O contrato de locação for apresentado para fins de VIGÊNCIA no caso de alienação da coisa locada, com a obrigação do comprador, novo proprietário, de respeitar o pactuado no contrato de locação, em especial seu prazo.
O direito de vigência é aquele assegurado ao locatário (inquilino), de modo que, caso o imóvel seja vendido, fica garantida sua permanência até o fim do contrato, independentemente de quem seja o novo proprietário. Esta cláusula deverá ser expressa no corpo do contrato. Para o exercício deste direito é necessário o registro do contrato na matrícula do imóvel locado, nos termos do art. 167, I, 3, da lei federal 6015/73. Trata-se de registro com conteúdo financeiro, ou seja, os emolumentos a serem pagos ao cartório serão calculados com base na soma do valor de todos os aluguéis mensais. Para a realização do ato, será necessária a apresentação dos seguintes documentos:

1) requerimento subscrito pelo locatário, solicitando o registro na matrícula do imóvel, com firma reconhecida;
2) Duas vias originais do contrato (uma via será arquivada), devidamente assinadas por duas testemunhas, com reconhecimento de firma das partes envolvidas.

1.b Quando será Averbado? (Art. 167-II-16-Lei dos Registros Públicos 6015/73)
A averbação ocorrerá para fins de CAUÇÃO LOCATÍCIA ou quando o interessado desejar a averbação para fins de PREFERÊNCIA. O direito de preferência para aquisição do bem é conferido ao locatário (inquilino) do imóvel, desde que o contrato tenha sido averbado no registro do imóvel locado. Nestes casos, o locatário terá prioridade na aquisição do bem, em caso de venda, conforme previsto no art. 33 da lei federal 8245/91 e no art. 167, II, 16, da lei federal 6015/73.  Trata-se de averbação sem conteúdo financeiro. Para a realização do ato, será necessária a apresentação dos seguintes documentos:

1) requerimento subscrito pelo locatário, solicitando a averbação na matrícula do imóvel, com firma reconhecida;
2) Duas vias originais do contrato (uma via será arquivada), devidamente assinadas por duas testemunhas, com reconhecimento de firma das partes envolvidas.
3) em caso de representação anexar cópia autenticada da prova de poderes para seu representante (contrato social, procuração substabelecimentos etc...)

Convenção

A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Além das cláusulas exigidas pelo ato de instituição e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.

A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
São equiparados aos proprietários, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
.........
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Pergunta: Sendo averbada a construção e registrada a instituição de condomínio, é obrigatório o ato de averbação do registro da Convenção de Condomínio nas matrículas das unidades autônomas?
Resposta: Convenção de Condomínio deve ser registrada no Livro 3 - Registro Auxiliar, e disso não resta nenhuma dúvida porque existe expressa previsão legal.

Art. 560 - O registro da convenção de condomínio será feito no Livro 3-RA do Registro de Imóveis e será precedido da conferência do quorum e atendimento das regras fixadas em lei.
§ 1º - Após o registro da convenção previsto no art. 178, III, da Lei nº 6.015/73, será procedida sua averbação nas matrículas das unidades autônomas.

Georreferenciamento e certificação de imóveis acima de 100 ha passam a ser obrigatórios

Desde o dia 20 de novembro de 2016, os imóveis rurais com mais de 100 hectares devem obrigatoriamente ser georreferenciados e certificados em caso de alterações no registro imobiliário, a exemplo de compra e venda, desmembramento, remembramento, sucessão, partilha ou mudança de titularidade. Antes desta data, a exigência era para georreferenciar e certificar imóveis com área igual ou superior a 250 hectares.

Essa determinação é da Lei nº 10.267, promulgada em 2001, que alterou, entre outros assuntos, a Lei de Registro Público (Lei 6.015/73) introduzindo a exigência do georreferenciamento dos imóveis rurais. Além disso, a Lei exige que o polígono resultante do georreferenciamento não se sobreponha a nenhum outro já certificado pelo Incra, tal como descrito no Art. 176 da citada Lei nº 6.015/73.

As 30 superintendências regionais do Incra em todo o país já encaminharam ofícios aos cartórios de registros de imóveis na sua área de atuação informando a mudança na regra e se colocando à disposição para solucionar questionamentos e dúvidas relacionadas ao tema.

Sigef
Desde novembro de 2013, a certificação de imóveis rurais está sendo emitida de forma eletrônica, por intermédio do Sistema de Gestão Fundiária do Incra (Sigef), e todas elas podem ter a sua autenticidade consultada no mesmo sistema. Além disso, após a devida averbação da certificação à margem da matrícula, o Sigef está preparado para receber, do Oficial de Registro, as informações da nova matrícula e do proprietário, atualizadas.

Com o Sigef, a automatização do procedimento de certificação do georreferenciamento de imóveis rurais deu agilidade ao processo e eliminou entraves. O Sigef trouxe ainda ao processo de certificação transparência, segurança e integração de dados fundiários de outros órgãos - a exemplo da Fundação Nacional do Índio (Funai) e Instituto Chico Mendes de Conservação da Biodiversidade (ICMBio), bem como Cartório de Registro de Imóveis.

A importância do trabalho realizado pelo Sigef o levou a vencer o Prêmio e-Gov 2014, que é uma iniciativa da Associação Brasileira de Entidades Estaduais de Tecnologia da Informação e Comunicação (ABEP) e do Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão.

Quatro módulos
A Lei Nº 10.267/2001 também garante isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais para a realização de georreferenciamento e certificação cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.

Para atender essa demanda, a Diretoria de Ordenamento da Estrutura Fundiária do Incra, por meio da sua Coordenação Geral de Cartografia, está propondo um normativo com o objetivo de sistematizar os procedimentos a serem adotados pela autarquia para recepção, análise e validação de requerimentos de georreferenciamento de imóveis rurais, cuja a somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais, pelos técnicos das superintendências regionais do Instituto que desenvolvem atividades na Sala da Cidadania e na Divisão de Ordenamento da Estrutura Fundiária.

O normativo com detalhamento dos procedimentos e orientações sobre a realização de georreferenciamento e certificação em áreas com até quatro módulos está em análise na Procuradoria Federal Especializada junto ao Incra. Porém até a publicação de normativo, as superintendências regionais da autarquia estão seguindo as orientações da Coordenação-Geral de Cartografia do Instituto e do Comitê Nacional de Certificação (*).

O que é o Cadastro Ambiental Rural (CAR) Com o objetivo de auxiliar a Administração Pública no processo de regularização ambiental de propriedades e posses rurais, a lei 12.651/2012 no âmbito do Sistema Nacional de Informação sobre Meio Ambiente - SINIMA, criou o Cadastro Ambiental Rural ou CAR .

Quem está obrigado a fazer o georreferenciamento e a certificação?
Dependendo da área do imóvel rural os registros das transações imobiliárias em cartório exigem a certificação do imóvel rural pelo Incra. Atualmente estão obrigados todos os proprietários de imóveis rurais com área igual ou superior a 250 hectares. A partir de 21 de novembro de 2016 será exigida a certificação das áreas a partir de 100 hectares.

O que é Nirf?
Número do Imóvel na Receita Federal ? NIRF éo número de identificação junto à Receita Federal do Brasil atribuído ao imóvel rural no ato da inscrição no Cafir.

CCIR - CERTIFICADO DE CADASTRO DE IMÓVEL RURAL
O Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) é o documento expedido pelo Incra que comprova a regularidade cadastral do imóvel rural.
O certificado contém informações sobre o titular, a área, a localização, a exploração e a classificação fundiária do imóvel rural. Os dados são declaratórios e exclusivamente cadastrais, não legitimando direito de domínio ou posse.
O CCIR é indispensável para legalizar em cartório a transferência, o arrendamento, a hipoteca, o desmembramento, o remembramento e a partilha de qualquer imóvel rural. É essencial também para a concessão de crédito agrícola pois é exigido por bancos e agentes financeiros.
Para emitir o CCIR é necessário que o imóvel rural já esteja regularmente cadastrado no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR).
A emissão do certificado é realizada via internet e o interessado também pode procurar uma unidade de atendimento da rede Incra.


ITR - IMPOSTO SOBRE A PROPRIEDADE TERRITORIAL RURAL
O Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR) é um tributo federal que se cobra anualmente das propriedades rurais. Precisa ser pago pelo proprietário da terra, pelo titular do domínio útil ou pelo possuidor a qualquer título. Entenda para que serve e como é arrecadado o ITR

O QUE É
O Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR) é um tributo federal que se cobra anualmente das propriedades rurais. Precisa ser pago pelo proprietário da terra, pelo titular do domínio útil ou pelo possuidor a qualquer título.

COMO SE CALCULA
O imposto varia conforme o tamanho da propriedade e seu grau de utilização. Quanto maior a terra, maior o imposto a ser pago. Quanto mais utilizada (com atividades de agricultura ou pecuária), menor o imposto.

Exemplos de valores do ITR a ser pago (em % do valor da terra nua tributável):

- Pequena propriedade com produtividade alta:0,03%
- Pequena propriedade ociosa:1%
- Grande propriedade com produtividade alta:0,45%
- Grande propriedade ociosa:20%

O QUE NÃO ENTRA NO CÁLCULO
São excluídas do cálculo do ITR, por exemplo, as terras com algum tipo de proteção ambiental e as cobertas por florestas.

QUAL É O DESTINO
Uma parte do dinheiro arrecadado fica com o governo federal e entra no Orçamento da União. A outra parte vai para as prefeituras dos municípios onde as fazendas se localizam.

QUEM NÃO PAGA
O imposto não precisa ser pago quando se trata de pequena gleba rural (inferior a 30 hectares*), desde que o proprietário não tenha outro imóvel rural ou urbano; e de terreno rural de instituições sem fins lucrativos de educação e assistência social, quando utilizados na atividade-fim.

QUEM PRECISA DECLARAR
Todo terreno rural deve ser declarado anualmente à Receita Federal, ainda que esteja isento do ITR (como a pequena gleba rural).

COMO DECLARAR
O programa de declaração do ITR 2011 deve ser baixado no site da Receita Federal (www.receita.fazenda.gov.br), preenchido e enviado pela internet.

ATÉ QUANDO DECLARAR
O prazo para o envio da declaração termina às 23h59 do próximo dia 30. Quem perder o prazo pagará uma multa, calculada proporcionalmente ao imposto devido. Caso o imóvel seja imune ou isento, a multa será de R$ 50.

O QUE OCORRE COM QUEM NÃO DECLARA
Quem não declara ou não paga o ITR não consegue vender o terreno rural nem obter financiamentos.

 

Orientação para registro de memorial de incorporação

Deve se cumprir o que determina a Lei 4591/64 artigo 32 e seus incisos e alíneas.
LISTA DE DOCUMENTOS PARA REGISTRO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA L E I nº 4.5 9 1/6 4 .

1. REQUERIMENTO, assinado pelo incorporador, com firma reconhecida, solicitando o registro da incorporação, observando-se o seguinte:
1.1. Se pessoa física: se os cônjuges forem os incorporadores do empreendimento, ambos deverão assinar o requerimento; caso o incorporador seja apenas um deles, somente este assinará o requerimento mas, neste caso, deverá apresentar o instrumento de mandato referido no art. 31, § 1º, c/c art. 32, da Lei 4.591/64, outorgado pelo outro cônjuge. Igual exigência deverá ser observada em relação aos alienantes do terreno, se não forem, ao mesmo tempo, incorporadores;
1.2. Se pessoa jurídica: o requerimento deverá estar instruído com o contrato social (ou cópia reprográfica autenticada) devidamente registrado (Junta Comercial ou Registro Civil das Pessoas Jurídicas), acompanhado de certidão atualizada dos atos constitutivos, devendo este fato estar devidamente comprovado. Pelo ato constitutivo, se verificará a capacidade do(s) firmatário(a)(s) do requerimento.

2. TÍTULO DE PROPRIEDADE DO TERRENO. (Escritura ou documento equivalente). Poderá ser título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta, do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não podendo haver estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais, com o consentimento para demolição e construção, devidamente registrado (art. 32, a, da Lei 4.591/64).

3. CERTIDÕES NEGATIVAS (Referentes ao Proprietário e ao Incorporador):
3.1. FEDERAIS (art. 32, b, da Lei 4.591/64):
3.1.1. Certidão Conjunta da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional e Secretaria da Receita Federal do Brasil;
3.1.2. Da Justiça do Trabalho;
3.1.3. Da Justiça Federal (cível e criminal e juizado especial);
3.2. ESTADUAIS (art. 32, b, da Lei 4.591/64):
3.2.1. Da Fazenda Estadual; 3.2.2. Da Justiça Comum Estadual (cível e criminal e juizado especial).
3.3. MUNICIPAIS (art. 32, b, da Lei 4.591/64): Certidão Negativa de Tributos Municipais
3.4. CND do INSS (art. 32, f, da Lei 4.591/64): Do titular de direitos sobre o terreno e do incorporador, sempre que forem responsáveis pela arrecadação das respectivas contribuições - pessoa jurídica ou equiparada; Obs.: Não sendo pessoa jurídica ou equiparada, apresentar declaração de que não é contribuinte, nem 2 a ele equiparado.
3.5. TABELIONATO DE PROTESTO DE TÍTULOS (art. 32, b, da Lei 4.591): Negativa de Protesto de Títulos (abrangendo 5 anos). Obs.: Caso haja Cartório Distribuidor, basta a certidão negativa de distribuição. Sendo positiva, deverá ser apresentada a certidão do Cartório de protesto para o qual foi distribuído. OBS. 1: Caso a certidão da Justiça Federal, da Justiça Estadual ou da Justiça do Trabalho, seja positiva, deverá ser apresentada certidão esclarecedora dos fatos do processo. OBS. 2: As certidões da Justiça Federal, da Justiça Estadual, da Justiça do Trabalho e do Tabelionato de Protesto de Títulos deverão ser extraídas no domicílio do proprietário e do incorporador, bem como na circunscrição onde se localiza o imóvel incorporado. Caso a pessoa jurídica tenha mais de um domicílio (filial), necessária a apresentação das certidões acima descritas referente a cada um dos referidos domicílios. OBS. 3: Será de noventa  dias o prazo de validade das certidões, salvo se outro prazo constar expressamente do documento, segundo norma adotada pelo órgão expedidor.

4. CERTIDÕES DO IMÓVEL:
4.1. CERTIDÃO NEGATIVA DE TRIBUTOS MUNICIPAIS (art. 32, b, da Lei 4.591/64):
4.2. CERTIDÃO NEGATIVA DE ÔNUS E AÇÕES DO REGISTRO DE IMÓVEIS e 9º DISTRIBUIDOR COM RELAÇÃO AO ENDEREÇO DO IMÓVEL (art. 32, b e c, da Lei 4.591/64).

5. HISTÓRICO VINTENÁRIO dos títulos de propriedade do imóvel (art. 32, c, da Lei 4.591/64), abrangendo os últimos vinte (20) anos, acompanhado de certidões integrais dos respectivos registros.

6. PROJETO ARQUITETÔNICO DE CONSTRUÇÃO devidamente aprovado pelas autoridades competentes, em via original ou cópia autenticada.

7. QUADROS DA NBR 12.721/2006: Folha preliminar e Quadros I, II, III, IV-A, IV-B, V, VI, VII e VIII da ABNT - NBR 12.721/2006 e assinado pelo profissional responsável e pelo proprietário (com firmas reconhecidas). Necessária a apresentação da Anotação de Responsabilidade Técnica - ART do engenheiro responsável pela elaboração dos quadros.

8. ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO - original ou cópia autenticada.

9. DISCRIMINAÇÕES DAS FRAÇÕES IDEAIS DE TERRENO, com as unidades autônomas que a elas corresponderão (art. 32, i, da Lei 4.591/64) (conforme Quadro IV-B).

10. ATESTADO DE IDONEIDADE FINANCEIRA fornecido por estabelecimento de crédito que opere no país, há mais de cinco (5) anos, dizendo que o incorporador possui idoneidade (art. 32, o, da Lei 4.591/64).

11. CONTRATO-PADRÃO (FACULTATIVO) que ficará arquivado na Serventia Registral, conforme determina o artigo 67, §§ 3º e 4º, da Lei 4.591/64.

12. DECLARAÇÃO acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos, salvo se as plantas constarem expressamente do projeto aprovado.

13. DECLARAÇÃO EM QUE SE DEFINA A PARCELA DO PREÇO de que trata o artigo 39, II, da Lei 3 de Condomínio e Incorporação (art. 32, l, da Lei 4.591/64).

14. CERTIDÃO DE INSTRUMENTO PÚBLICO DE MANDATO quando o incorporador não for o proprietário. Ocorre quando o proprietário outorga ao construtor/incorporador poderes para a alienação de frações ideais do terreno (art. 31, §1º, c/c art. 32, m, da Lei 4.591/64).
15. DECLARAÇÃO expressa em que defina se o empreendimento está ou não sujeito a prazo de carência - 180 dias (art. 32, n, da Lei 4.591/64)

O B S E R V A Ç Õ E S:
I. Os documentos serão apresentados em duas (2) vias em pastas distintas onde uma ficará arquivada em nossa serventia e a utra devolvida, com as firmas de seus subscritores reconhecidas, nos documentos de ordem particular, exceção feita aos públicos, sendo uma pasta com as originais e a outra com todas as cópias autenticadas.
II. A apresentação dos documentos far-se-á vias originais ou cópias autenticadas.
III. Não poderá ser aceito Contrato Social registrado somente no Cartório de Registro de Títulos e Documentos.
IV. Itens 11 a 15-verificar de acordo com as circunstâncias de cada incorporação se são necessários ou não.
V. A convenção de Condomínio deverá ser apresentada, caso ainda não esteja registrada.

Pacto Antenupcial e Regime de Bens

a - O que é a convenção (pacto) antenupcial?
Pacto antenupcial (ou convenção antenupcial) é o contrato solene, realizado antes do casamento, por meio do qual as partes dispõem sobre o regime de bens que vigorará entre elas durante o matrimônio. As convenções antenupciais constituem negócio jurídico condicional, pois sua eficáciafica condicionada à ocorrência de casamento. Com efeito, o casamento, no caso, opera como condição suspensiva, pois enquanto aquele não ocorrer, o pacto antenupcial não entra em vigor.

b - Em quais casos será necessária a lavratura e registro do pacto antenupcial?
1) Regime da Comunhão Parcial de bens
Para casamentos celebrados, neste regime, até 26/12/1977, é necessária a lavratura e o registro do pacto.
A partir de 27/12/1977, este regime passa ser o regime legal de bens, ficando, assim, dispensada a lavratura e registro do pacto.
2) Regime da Comunhão Universal de bens
Para casamentos celebrados, neste regime, até 26/12/1977, fica dispensada a lavratura e registro do pacto, pois, até esta data, este era o regime legal de bens.
A partir de 27/12/1977, este regime passa a ser convencional, sendo necessária a lavratura e o registro do pacto antenupcial.
3) Regime da Separação de Bens (convencional)
Sempre será exigida a lavratura e o registro de pacto
4) Regime de Participação Final nos Aquestos (convencional)
Sempre será exigida a lavratura e o registro de pacto
5) Regime de Separação Obrigatória de Bens (legal)
Nunca será exigida a lavratura e o registro de pacto

c - Por que o pacto antenupcial precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis?
Está previsto no art. 1657 do Código Civil de 2002 que o pacto antenupcial somente terá efeito perante terceiros depois de registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

d- Por que o pacto antenupcial deve ser feito através de escritura pública, lavrada no Tabelionato de Notas?
Está previsto no art. 1653 do Código Civil de 2002 que será nulo o pacto que não for feito por escritura pública.

e- Quais os documentos que preciso apresentar para registrar o pacto no cartório?
1Requerimento assinado por um dos cônjuges, com firma reconhecida, em que declare o domicílio conjugal, nos termos do requerimento disponibilizado no campo Downloads/Requerimento para Pacto Antenupcial;
2)Escritura de pacto antenupcial original ou certidão da escritura emitida pelo Tabelião de Notas onde tenha sido lavrada;
3)certidão de casamento original e atualizada (emitida há menos de 90 dias);
4)Cópia autenticada da carteira de identidade e do CPF do cônjuge que ainda não conste na matrícula ou registro do imóvel.
5) Requerimento com firma reconhecida do cônjuge, solicitando a inserção de seus dados na matrícula ou registro do imóvel.
Obs.: só serão registrados nessa serventia os pactos antenupciais caso os cônjuges residam em imóvel de nossa circunscrição cartorial.

f - O pacto precisa ser registrado em todos os cartórios onde eu tenha imóveis?
O pacto será registrado no Ofício de Registro de Imóveis uma única vez. Porém, este registro deverá ser indicado, através de averbação, em todas as matrículas dos imóveis que o casal adquirir. Por exemplo: O casal registrou o seu pacto no 2º Ofício de Registro de Imóveis de Recife e, agora, adquiriu um imóvel registrado no 1º Ofício de Belo Horizonte. Neste caso, não será necessário um novo registro, bastará que o casal apresente uma certidão de registro do pacto, emitida pelo cartório de Recife, para a pretendida averbação do pacto no cartório de BH.

g - Não fiz o Pacto Antenupcial, mas optei por um regime diverso da comunhão parcial de bens. É possível fazer o pacto após o casamento?
Não havendo convenção (pacto), ou sendo ela nula ou ineficaz, vigorará, quanto aos bens entre os cônjuges, o regime da comunhão parcial. Portanto, não é possível a lavratura do pacto após o casamento.

h - É possível a alteração do regime de bens adotado no casamento?
Sim,é admissível alteração do regime de bens, mediante autorização judicial em pedido motivado de ambos os cônjuges, apurada a procedência das razões invocadas e ressalvados os direitos de terceiros.
Pactos Antenupciais a serem registrados no Livro 03 - Registro Auxiliar do Registro de Imóveis, se o regime de bens adotado for de: · Comunhão Universal de Bens, com casamento celebrado após 26/12/1977; · Comunhão Parcial de Bens, com casamento celebrado anteriormente a 26/12/1977; · Participação Final nos Aquestos; · Separação Total de Bens; o (Código Civil, art. 1.639ss) Documentos a serem apresentados: · Escritura pública do pacto antenupcial - original; · Certidão de casamento (original ou cópia autenticada); · Requerimento da parte interessada informando o domicílio do casal

Penhoras, Arrestos e Sequestros

Os arts. 520 e 521, da Consolidação Normativa do Estado do Rio de Janeiro, estipulam o seguinte:
Art. 520 - Competirá ao interessado apresentar o Serviço Registral cópia do auto ou termo, ordem judicial ou certidão da penhora, arresto ou sequestro, para a realização do respectivo ato registral, salvo no executivo fiscal.
Art. 521 - As penhoras, arrestos e sequestros de imóveis serão registrados após o pagamento dos emolumentos devidos pelo interessado.
Parágrafo único. Os emolumentos devidos pelo registro da constrição judicial deverão ser usados com base no valor da dívida ou no valor da causa, não podendo superar o valor constante na avaliação do imóvel consignado no título; nesta hipótese, os emolumentos serão calculados com base no valor de avaliação do imóvel.
As penhoras decorrentes de Reclamações Trabalhistas e execuções fiscais serão realizadas sem o recolhimento prévio de emolumentos, que serão pagos quando do seu cancelamento, não ocorrendo hipótese de isenção.
 

Registros de Formais de Partilha/Cartas de Adjudicação

O Art. 546 e seus §§ 1° e 2°, da Consolidação Normativa do Estado do Rio de Janeiro, estipulam, o seguinte:
Art. 546 - Os formais de partilhas e cartas de sentença expedidos nos autos de separação, divórcio, extinção de união estável e nulidade ou anulação de casamento, e inventário ou arrolamento, serão objeto de registro em nome do favorecido para o qual foi expedido o documento, bem como as escrituras públicas de inventário, de partilha, de separação, de divórcio e de extinção de união estável consensuais.
§ 1º Quando a sentença não decidir sobre a partilha dos bens dos cônjuges, ou afirmar permanecerem estes em sua totalidade em comunhão será o mesmo objeto de averbação.
Para cálculo dos emolumentos na entrada do título no Registro de Imóveis, será verificado o valor atribuído ao bem para o cálculo do respectivo imposto, devendo-se, no caso de haver guia de excesso de partilha ou reposição onerosa, juntar-se a comprovação do seu pagamento, acompanhando da respectiva planilha de cálculo realizada pela repartição fazendária.